Uitkomst verkenning Sportpark Maassluis

Maassluis 22.02.2019 - Vrijdag 22 februari heeft het college de resultaten van een verkenning naar de haalbaarheid van het Sportpark Maassluis aangeboden aan de gemeenteraad.

In juni 2018 hebben twee inwoners een plan voor een nieuw multifunctioneel sportcomplex in Maassluis West gepresenteerd. Het plan behelst de ontwikkeling van een nieuw multifunctioneel sportpark op een deel van het sportcomplex langs de Dr. Albert Schweitzerdreef en het omvormen van 3 sportvoorzieningen tot woningbouwlocaties. De initiatiefnemers hebben het plan ook gepresenteerd aan de sportverenigingen, het college en de gemeenteraad. Het college heeft destijds het plan ontvangen en heeft de gemeenteraad toegezegd om het plan op haalbaarheid te gaan toetsen.

De uitkomsten van de verkenning zijn aan de raad en de betrokken partijen gestuurd en zijn daarnaast voor iedereen in te zien via de gemeentelijke website.

Vanuit de Werkgroep Wonen is er gekeken naar de (on)mogelijkheden voor de drie locaties vanuit stadsontwikkeling.

Excelsior terrein

De mogelijkheden die de verplaatsing van de sportvelden op het Excelsior terrein biedt kan zorgen voor een kwaliteitsslag op deze locatie en voor de omgeving. Er zijn parkeerproblemen voor de omliggende wijken tijdens piekmomenten op speeldagen en geluidsoverlast. Een verplaatsing van dit sportterrein kan er voor zorgen dat deze problemen worden verholpen. Echter verplaatst het parkeerprobleem zich dan wel (deels) naar de nieuwe locatie indien daar ook te weinig parkeermogelijkheden zijn.

Door het vrijkomen van het terrein zijn er meerdere opties mogelijk, waarbij woningbouw het meest voor de hand ligt. Er is een enorme behoefte aan woningbouw de komende periode en door het gemeentelijk eigendom heeft de gemeente hier alle mogelijkheden om te sturen. Het terrein biedt ruimte aan circa 150 tot 180 woningen. Het gebied kan worden opgedeeld in drie logische zoneringen, waarbij deze aansluit op het bestaande groen-blauwe raamwerk. Het voorgestelde blauw-groene raamwerk heeft ook een positief effect op de omgeving tot aan de Noordgeer.

Diverse contourlijnen stellen eisen aan bouwfysica en oriëntering, waaronder de snelweg en Rozenlaan (geluid) en de molenbiotoop (maximering hoogte). De ontwikkeling op het Excelsior terrein kan voor wat betreft woningbouw niet zonder een 10 meter hoog geluidsscherm langs de A20 in verband met de geluidseisen. Door de discussie rondom de geluidswal/geluidsschermen langs de A20 kan dit echter ook weer een voordeel opleveren indien deze zaken met elkaar kunnen worden verbonden (kans). Het realiseren van een geluidsscherm is een behoorlijke kostenpost in het geheel en kost enkele miljoenen.

Halverwege het gebied van noord naar zuid ligt de grens tussen de Bloemenbuurt en de Vertobuurt. De stedenbouwkundige opzet sluit daar ook bij aan in de dichtheid van woningen. De noordzijde biedt ruimte voor gestapelde woningbouw, zodat deze aansluit op het beeld van verderop langs de Rozenlaan (richting rotonde Westlandseweg). Daaronder volgt een milieu met een groene, waterrijke omgeving. Als grens tussen de Bloemenbuurt en de Vertobuurt wordt een nieuwe groen-blauwe structuur aangelegd die aansluit op de al aanwezige groen-blauwe zichtlijn. Daaronder volgt in de sfeer van de Vertobuurt een milieu met ook weer grondgebonden woningen, maar dan in een groene omgeving. Tot slot volgt rechtsonderin een milieu met vrije kavels, zodat deze aansluit op de bestaande woningen langs de Lijnbaan. Een andere optie voor deze laatste is het realiseren van een sporthal.

Voor wat betreft de invulling van een meer sociaal programma is er binnen de voorgestelde stedenbouwkundige opzet voldoende mogelijkheid om daar invulling aan te geven. Aandachtspunt is de bereikbaarheid van het gebied per openbaar vervoer. Er is geen openbaar vervoersroute in de directe nabijheid. De dichtbijzijnste bushalte is die aan de Korte Boonestraat of aan de Rozenlaan (rotonde Westlandseweg) op zo'n 700 meter loopafstand. Dat betekent wat voor de diverse doelgroepen waaronder senioren. Waarschijnlijk zal een dergelijk milieu bewoners aantrekken die veelal de auto gebruiken, juist ook vanwege het feit dat je snel op de snelweg bent. In het gebied bevindt zich ook sporthal Olympia en bijbehorende sportschool Mahorokan. Opties zijn om deze te handhaven of mogelijk te verplaatsen binnen het plangebied met een eigen ontsluiting vanaf de Rozenlaan om geen overlast te veroorzaken in de bestaande Vertobuurt.

Zo’n 2 jaar geleden is er al eens onderzoek gedaan naar wat het omvormen van deze locatie tot woningbouw oplevert voor de stad. Conclusie toen was dat het financieel gezien er de nodige risico’s zijn en het resultaat ergens tussen 0 en 3 miljoen euro oplevert. Op dat moment was dat geen aanleiding om meer te doen met het project. Na deze nieuwe verkavelingsstudie blijkt er in het totale woningaantal amper verschil te zitten (2016: 167 woningen, 2018: 150-180 woningen). De uitgangspunten zijn ook niet gewijzigd. Enkele kostenposten zijn intussen wel flink gestegen (o.a. geluidsscherm). Dat houdt in dat het financiële resultaat grotendeels nog steeds van toepassing is. Op het moment dat er meer sociaal programma gerealiseerd zal worden zal dit ten koste gaan van het resultaat en richting 0 of zelfs negatief uitkomen voor de gemeente.

Het verplaatsen van de sporthal is op dit moment nog niet financieel onderzocht. Dit kan plaatsvinden op het moment dat er voldoende animo voor is om een en ander verder te onderzoeken.

Wethouder Smithal

Op de locatie Wethouder Smithal zou bij de verplaatsing van de sporthal naar het sportpark ruimte ontstaan voor circa 35 woningen. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaande contouren van de sporthal. Een deel van de huidige parkeervoorziening verliest zijn functie door de mogelijke verplaatsing van de sporthal. Na de realisatie van woningbouw is er netto zo’n 11 parkeerplaatsen extra voor de omgeving. Het huidige park behoudt zijn contouren. Kwalitatief gezien wordt de ‘massaliteit’ van een sporthal doorbroken. De nieuwbouw kan extra zichtlijnen op het park opleveren voor de omgeving en door de toevoeging van woningen wordt het geheel meer een wooncluster. Financieel gezien zal deze locatie tussen de 0 en 1 miljoen euro opleveren.

Haydnlaan

De Haydnlaan is als onderzoekslocatie buiten de scope geplaatst, omdat deze locatie (of een locatie in de directe omgeving, zoals de Chopinstraat) noodzakelijk is om een binnensportvoorziening te houden ten behoeve van de scholen in de omgeving. De scholen van het Balkon maken gebruik van deze locatie. Het vervallen van deze binnensportlocatie zou betekenen dat de afstand te groot wordt voor deze doelgroep. Op dit moment is er geen meerwaarde om de Haydnlaan toe te voegen aan het Sportpark west en levert een ontwikkeling hier geen kwalitatieve bijdrage aan de stad.