Meer informatie over sloop De Veiling en nieuwbouw voor scholen

Poeldijk 20.11.2023 - Wethouder Goudswaard stuurde vorige week een memo naar de gemeenteraad, waar de sloop van De Veiling en nieuwbouwplannen voor twee scholen worden toegelicht. 

Die memo luidt als volgt: 

De gemeenteraad heeft het besluit genomen omtrent de nieuwbouw voor de scholen ISW Irenestraat en De Nieuwe weg (De Expeditie). En dit te realiseren in een nieuw onderwijsconcept voor zowel primair onderwijs, voorgezet onderwijs als kinderopvang.

Voor het realiseren van deze nieuwbouw zullen 450 leerlingen uit het voortgezet onderwijs tijdelijk gehuisvest moeten worden (zie IHP PO en IHP VO). De gemeente is al enige tijd opzoek naar een duurzame en toekomstbestendige exploitatie van het ontmoetingscentrum aan de Julianastraat 49, bekend onder de naam ‘De Veiling'.

Voor een effectieve en accurate aanpak van deze vraagstukken lijkt een integrale aanpak nodig. Het college heeft de voorkeur uitgesproken voor een integrale gebiedsgerichte oplosing. Het college heeft op voorbehoud van het horen van de inwoners het besluit genomen de raad voor te stellen om een clustering van voorzieningen aan te brengen. Hierbij wordt voorgesteld om onderwijs (de Expeditie), ontmoeting en cultuur (Julianastraat 49, de Veiling) in één centraal nieuwe Onderwijs- en Ontmoetingsplaats aan de Julianastraat samen te brengen, met als doel een toekomstbestendige multifunctionele voorziening, passend bij de behoefte van inwoners en organisaties in het Westland en in het bijzonder Poeldijk. De voorgestelde clustering van voorzieningen maakt het mogelijk meerdere ambities op gebied van Onderwijs, Cultuur, Sport, Welzijn, Mobiliteit, Ontmoeting en Samenwerking tot uitvoering te brengen. 

Ambitie

Een nieuwe toekomstbestendige voorziening voor Onderwijs en Ontmoeting aan de Julianastraat 49 in Poeldijk. Eén plek voor leren, (culturele-) educatie, sport en ontmoeten. Het biedt ruimte aan de wens van de Raad om een doorlopende leerlijn voor het onderwijs te creëren, door zowel kinderopvang als primair- en voortgezet onderwijs onder één dak te brengen. De clustering kan worden versterkt met een nieuwe moderne bibliotheek, wat volop kansen creëert voor uitwisseling met het onderwijs. De voorziening is financieel toekomstbestendig waardoor de beschikbaarheid van ruimte voor cultuur- en ontmoeting geborgd is.

Kans voor multifunctioneel gebruik
In de beoogde nieuwe geclusterde voorziening wordt een centrale multifunctionele ruimte gecreeerd die overdag benut wordt voor het onderwijs (aula en bewegingsonderwijs) en die hiernaast ingezet kan worden voor het verenigingsleven. Door ongeveer 300m2 aanvullende ruimte toe te voegen aan het huidige programma en ontwerp van 'De Expeditie', kan een multifunctionele ruimte gecreëerd worden van ongeveer 850m2. Dit is van vergelijkbare omvang als de kleine zaal (275m2) en grote zaal (500m2) samen, uit het gebouw aan de Julianastraat 49. Vanwege deelgebruik is in de voorgestelde nieuwe situatie slechts 970m2 vastgoed nodig benodigd om de functionaliteit van de Julianastraat 49 te behouden. Dit geeft een aanzienlijke reductie aan vastgoed, wat per definitie in een besparing resulteert.

Ter vergelijking: op dit moment exploiteert de gemeente 3.286m2 maatschappelijk vastgoed aan de Julianastraat 49, om hetzelfde mogelijk te maken.

Vervanging van een verouderd en inefficiënte voorziening
De maatschappelijke voorzieningen aan de Julianastraat (hoofdzakelijk cultuur en ontmoeting), Irenestraat (onderwijs) en De Nieuwe weg (onderwijs) zijn sterk verouderd. De functionaliteiten sluiten niet goed aan op de behoefte van de gebruikers. De gebouwen zijn inefficiënt ingedeeld en beschikken over oude techniek. De bouwkundige kwaliteit is slecht en is gebouwd in een periode met lage standaarden op gebied van comfort en duurzaamheid. Er ligt een vraagstuk hoe de aanwezige voorzieningen weer optimaal aangesloten kunnen worden op de behoeften en ambities uit de Westlandse samenleving en aan de mensen in Poeldijk in het bijzonder.

Daar komt bij dat het huidige vastgoed aan de Julianastraat 49 aan het einde van haar levensduur is. Het gebouw is gedateerd en voldoet op geen enkele wijze aan de huidige kwaliteitsnormen. Een omvangrijke renovatie of vervanging van het gebouw op korte termijn is onvermijdelijk. De herstelwerkzaamheden uit 2018 en 2022, die naar aanleiding van een asbestsanering hebben plaatsgevonden, hebben de bouwkundige en installatietechnische kwaliteit van het gebouw niet verbeterd. Genoemde investeringen waren alleen gericht op herstelwerkzaamheden vanwege de asbestsanering en op het voorzien in een andere uitstraling en inrichting in de twee cultuurzalen.

De functies

De door het college gewenste Onderwijs- en Ontmoetingsplaats bestaat uit de volgende functies:

Duurzaam behoud van 'De Veiling’
Het behouden van een adequate functie voor cultuur- en ontmoeting in Poeldijk, is voor het college een belangrijk uitgangspunt. De clustering van voorzieningen omvat het behouden van de ontmoetingsplek die 'de Veiling’ biedt, voor Poeldijk, echter in een toekomstbestendige geclusterde voorziening. Door de activiteiten een plek te geven binnen de multifunctionele ruimten van de school is er een belangrijke drager voor de exploitatie. Dit voorkomt de situatie van een overwegend leegstaand schoolgebouw na schooltijden en een niet exploitabel ontmoetingscentrum op zeer geringe afstand van dit schoolgebouw. De krachten op bezetting en exploitatie worden gebundeld, waardoor een toekomstperspectief ontstaat voor het onderwijs en voor de culturele voorziening/activiteiten. Dit voorstel resulteert daarmee in een duurzame en toekomstbestendige clustering van voorzieningen, met samenwerkingsmogelijkheden voor desbetreffende maatschappelijke en/of culturele partners en een kwaliteitsimpuls voor de directe omgeving.

Draagvlak Onderwijspartners
De partners ISW (Lucas Onderwijs), WSKO en de kinderopvang organisatie staan achter de ambitie voor de locatie van De Expeditie. Bijkomend voordeel is dat kinderopvangpartner reeds gehuisvest is in De Veiling en ook onderdeel uitmaakt van de bestaande planvorming van De Expeditie. De schoolbesturen en de gemeente onderschrijven de ambitie met het IHP-PO (raadsbesluit 14-9-22) en IHP-VO (11-10-23) dat scholen meer gaan dienen als voorziening in de wijk. Door integrale planvorming op locatie Julianastraat 49 wordt die ambitie werkelijkheid.

Samenwerking tussen onderwijs en de bibliotheek biedt kansen voor versterking van het onderwijsaanbod en vergroten van het gebruik van de bibliotheek. Ook biedt het kansen voor het verbinden van culturele activiteiten en het onderwijs. Gelet op de meerwaarde voor het onderwijs en Poeldijk zijn de genoemde partijen zijn bereid de gemaakte afspraken voor ontwikkeling aan de ISW Irenestraat te herzien. Ook zijn ze zich daarbij bewust van de invloed op de doorlooptijd voor opening van de nieuwe huisvesting.

Ontwikkelkansen Irenestraat en Margrietlaan
Daar komt bij dat op termijn ontwikkelkansen ontstaan, nadat een nieuw Onderwijs- en Ontmoetingsplaats is gerealiseerd. Het oude schoolgebouw van ISW aan de Irenestraat wordt via het zogenoemde 'claimrecht' weer eigendom van de gemeente Westland. Dit gebied kan worden ingezet voor andere doeleinden.

Te overwegen valt om het speelterrein aan de Margrietlaan ook te betrekken in de planvorming. Het toekomstige schoolplein kan voorzien in een nieuwe ontmoetingsplek voor jongeren, wat leidt tot kansen voor alternatieve benutting van de openbare speelvoorziening aan de Margrietlaan. De sociale controle op de speelvoorzieningen op de Julianastraat neemt toe doordat deze naast een nieuwe multifunctionele voorziening gesitueerd is, die van vroeg tot laat activiteiten plaats vinden.. Ook ontstaat de mogelijkheid om de verkeersstromen te optimaliseren en om hiermee de veiligheid voor kinderen en omwonenden te bevorderen.

Voor deze ontwikkelkansen aan de Irenestraat en Margrietlaan moet eerst een verkenning plaatsvinden. Deze verkenning zal gestart worden nadat de planvorming voor het nieuwe Onderwijs- en Ontmoetingsplaats is uitgewerkt tot aan een uitvoering gereed niveau. Financiën De voorgestelde oplossingsrichting heeft de volgende financiële consequenties:

Investering

Er is een doorrekening gemaakt van de benodigde investeringskosten aan de hand van de normbedragen die ook voor nieuwbouw van de Expeditie van toepassing zijn. Dit zodat een eerlijke vergelijking ontstaat tussen de door het college voorgestelde clustering van voorzieningen en de huidige bouwopgave op het gebied van onderwijs. De investering voor een nieuwe multifunctionele Onderwijs- en Ontmoetingsplaats is geraamd op € 24,6 miljoen. Ter illustratie is de te verwachten investering voor een solitaire ontwikkeling van de ‘Expeditie’ geraamd op € 23,5 miljoen. Bij de wens de functie van de Julianastraat 49 in duurzaam in stand te houden, zou dat leiden tot een aanvullende investering van € 7,5 miljoen. Gezamenlijk een totaal van € 31 miljoen en daarmee kostbaarder dan het realiseren van één Onderwijs- en Ontmoetingsplaats.1

Boekwaarde Julianastraat 49
Eerdere investeringen in de kleine- en grote zaal van het gebouw Julianastraat 49 kunnen voor een deel worden hergebruikt in de nieuwe Onderwijs- en Ontmoetingsplaats en mogelijk ook in andere maatschappelijke voorzieningen. De inventaris en een deel van de inrichting zijn nog van goede kwaliteit. Hierdoor bieden eerdere investeringen uit de afgelopen járen deels voor andere doeleinden waarde.

In 2018 en in 2022 is in totaal voor € 2.210.000 geïnvesteerd.

Deze investering betrof: 

- herstelwerkzaamheden vanwege schade die is ontstaan vanuit de asbestsanering;
- voorzien van een nieuwe uitstraling (vloer-, wand- en plafondafwerking);
- voorzien in nieuwe inventaris en inrichting.

Zodra het gebouw wordt vervangen door een andere/ nieuwe geclusterde voorziening voor Onderwijs en Ontmoeting, dient de resterende boekwaarde te worden afgeboekt. Ter illustratie, op 1 januari 2025 zal de resterende boekwaarde € 926.000 bedragen. Rekening houdend met een gedeeltelijk hergebruik van de inventaris S inrichting kan dit een restant boekwaarde van € 750.000 (per 1-1-2025) betekenen. Deze restant boekwaarde moet volgens de regels van het BBV in één keer als last worden genomen in de begroting.

Vergelijking met de huidige situatie en planvorming
Ter illustratie de vergelijking met de huidige situatie. Dit houdt in dat er een nieuwe voorziening voor onderwijs wordt gerealiseerd (de Expeditie: KDV-PO-VO) en dat het cultuurgebouw aan de Julianastraat 49 niet wordt samengevoegd met deze onderwijsvoorziening.

Dit leidt tot de volgende situatie:

- geen gedeeld ruimtegebruik/meer beperkte samenwerking met het onderwijs. Hierdoor is circa 2300m2 extra vastgoed nodig voor nagenoeg dezelfde functionaliteiten (onderwijs, kinderopvang, bibliotheek, ontmoeting en cultuur).

*De investeringskosten zijn exclusief de benodigde investeringen in de openbare ruimte.

Deze heroverweging
Om tot een zo zorgvuldig mogelijk proces te komen, wordt er ook met gebruikers van het gebouw aan de Julianastraat 49, als ook de omwonenden, over de plannen gesproken.