Woningcorporaties maken bouwambities niet waar

Westlanden 31.01.2020 - Het aantal nieuw opgeleverde woningen is in 2018 weer achtergebleven bij plannen van de woningcorporaties.

Dit concludeert de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in de voor het eerst uitgebrachte Staat van de Corporatiesector.

Directeur van de Aw Kees van Nieuwamerongen: “De Aw vindt het zorgwekkend dat de corporaties hun eigen bouwambities slechts ten dele realiseren, waardoor er voor nieuwe huurders of doorstromers te weinig woningen beschikbaar komen. Daarbij neemt de verdiencapaciteit van corporaties de komende jaren af door belastingen en verhuurderheffing. Hierdoor verslechtert de financiële positie.”

Onderpresteren
De financiële situatie was in 2018 stevig genoeg om de korte termijn plannen voor nieuwbouw te realiseren. Toch realiseerde de sector in 2017 en 2018 gemiddeld slechts 62% van de nieuwbouw en 65% van de woningverbeteringen voor het eerstvolgende jaar. Onduidelijk is waarom de corporaties in veel regio’s hun eigen voornemens niet geheel uit weten te voeren. Te optimistische planningen, tegenvallers bij aanbesteding door snelle bouwkostenstijgingen en andere oorzaken kunnen een rol spelen bij het onderpresteren van de sector.

Verdiencapaciteit loopt terug
De huren zijn de afgelopen jaren beperkt gestegen. Dit is goed nieuws voor huurders met een kleine beurs, maar betekent voor corporaties wel dat ze minder inkomsten kunnen genereren. Ondertussen lopen de kosten op door belastingen, verhuurderverheffing en onderhoudsuitgaven. De zogenoemde verdiencapaciteit loopt daardoor sinds 2014 terug en de financiële positie van corporaties verslechtert. Van Nieuwamerongen: “Juist de regio’s die voor de grootste opgaven staan, zijn het meest beperkt in de financiële middelen.”

Verduurzaming
Verduurzaming is een grote opgave voor de sector. Vaak is woonlastenneutraliteit voor de huurder uitgangspunt, soms dalen de woonlasten zelfs door verduurzaming. Van Nieuwamerongen: “Kanttekening daarbij is dat innovaties risico’s met zich meebrengen en investeringen vaak maar deels terug te verdienen zijn omdat ruimte voor huurverhogingen beperkt is. Ook het betrekken van huurders bij de verduurzaming van hun woningen vergt vaak meer aandacht dan vooraf gedacht omdat bij complexgewijze verbetering 70% van de bewoners moet instemmen.

Leefbaarheid wijken
Er wonen circa 1,5 miljoen mensen in buurten met tenminste twee-derde corporatiewoningen. De leefbaarheid is daar gemiddeld lager dan in andere buurten. De mogelijkheden van corporaties om daar iets aan te doen zijn beperkt, maar er liggen zeker kansen om bij te dragen aan verbeteringen. Samenwerking met andere partners is daarbij noodzakelijk. Gemeenten, zorgverleners en maatschappelijke ondersteuners hebben hierin een grotere rol. Het aanpakken van deze problematiek door corporaties als andere partijen achterblijven, vindt de Aw niet de oplossing.

5 jaar Autoriteit woningcorporaties
In 2020 zal de Aw 5 jaar bestaan. In deze periode heeft de Aw zich ontwikkeld van de financiële toezichthouder naar een toezichthouder die meer en meer gericht is op de governance van de woningcorporaties. De Aw wil niet alleen kijken naar de wet- en regelgeving, maar wil handelen in dienst van het volkshuisvestelijk belang. Van Nieuwamerongen: “Dit vraagt om een wetgevend kader dat meer ‘principle based’ is dan ‘rule based’; de Woningwet zal de mogelijkheid moeten bieden om rekening te houden met specifieke en lokale omstandigheden.

Verder kunnen de prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten beter. De prognoses van de corporaties moeten aansluiten op de prestatieafspraken. Daarnaast vraagt de Aw zich af of gemeenten de beslissing tot achtervang (garantstelling) weloverwogen nemen gelet op de risico’s die dit met zich mee kan brengen.”